8. Oplæg til boligudvikling på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør (B)

Sagsnr.: 330-2016-3371 Dok.nr.: 330-2017-628232 Åbent

Kompetence: Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget

Beslutningstema

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget skal tage stilling til oplæg til boligudvikling på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund. Udvalget skal beslutte grundlag for en ny lokalplan for området.

Baggrund

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget besluttede på mødet den 3. april 2017, at der skal udarbejdes en samlet vision for boligudvikling på Møllebakken 15 og højskolegrunden i Skælskør, ud fra følgende centrale principper:

- Bolig og natur skal smelte mest muligt sammen

- Landskabet skal være et bærende element i en samlet vision

- Udsigt til Skælskør Fjord og dagslys skal være retningsgivende for placering og omfang af boliger

- Offentlighedens adgang til fjorden skal sikres

- Højskolens arkitektur skal fungere som inspiration for ny bebyggelse

- For at sikre udsigten til fjorden planlægges der kun for lave hække og få solitære træer

På mødet den 6. juni 2017 besluttede Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget, at den samlede vision skulle danne grundlag for en lokalplan, der omfatter begge ejendomme.

Administrationen har i samarbejde med Urland Arkitekter udarbejdet et visionsoplæg, vedhæftet som bilag 1, indeholdende en analyse af området, en beskrivelse af koncepter for ny bebyggelse, to bebyggelsesplaner (A og B) samt principsnit og visualiseringer. Urland Arkitekter har i processen også haft dialog med ejeren af den tidligere højskolegrund.

Urland Arkitekter fremlægger oplægget på udvalgsmødet.

Begge bebyggelsesplaner arbejder med tre vejtilslutninger fra Møllebakken: én langs skelet til Julemærkehjemmet, én mellem højskolegrunden og Møllebakken 15 samt én, der alt afhængig af bebyggelsesplan servicerer blokbebyggelse og punkthus eller en større koncentration af klyngehuse.

Bebyggelsesplan A: terrassehaven 89 boliger
Bebyggelsesplanen arbejder med en tanke om at skabe en større koncentration af klyngehuse, der som mindre enheder med tilknyttede terrasser og/eller altaner placeres henover landskabet med reference til Utzon-husene i Helsingør. Husene varierer i boligstørrelser på mellem 75 150 m² i 1-2 etager med en samlet bebyggelsesprocent på 15. Der er således mulighed for forskellige boliger til forskellige målgrupper. Hvert hus retter sig til dels mod de indre, grønne gårdrum, hvor der også er parkering til hver bolig, og de større, grønne fællesarealer. Husene bindes sammen af terrasserne, som fungerer som en slags promenade, hvilket får hele bebyggelsen til at fremstå meget åben. Terrasserne minimerer landskabsfladen, men åbner til gengæld op for mindre torvedannelser og mulighed for opførelse af et fælleshus. Planen giver også mulighed for en hensigtsmæssig etapeopdeling ved en eventuel realisering.

Bebyggelsesplan B: fyrtårnet i Skælskør 114 boliger

Bebyggelsesplanen arbejder med 3 typer af boliger: klyngehuse, blokbebyggelse og et punkthus. Størstedelen af klyngehusene ligger jævnt ned ad de bløde bakker på Møllebakken 15, med gode udsynsmuligheder for den enkelte bolig, og skaber samtidig luft og åbenhed ned gennem den samlede bebyggelse. Med reference til elevfløjen i den gamle højskolebygning er der arbejdet med en blokbebyggelse længere mod syd, der følger den eksisterende struktur og det omkringliggende terræn. Denne struktur kan tilpasses eksisterende byggeri eller opføres som nybyggeri. Som den sidste boligtype er der forslag om at udnytte områdets placering som indsejling til Skælskør ved at opføre et punkthus i 9 etager med lejligheder, der skal fungere som et lokalt vartegn. Bygningen opføres på det flade plateau, tættest på vejen, hvor den udnytter placering højt i landskabet, der skaber optimalt udsyn fra lejlighederne, uden at det skærmer for øvrig bebyggelse. Parkering er fordelt rundt omkring de enkelte bebyggelser: langs kanten af blokbebyggelsen, i et cirkelslag omkring punkthuset og i gårdrummene i de enkelte klynger.

Samlet set åbner denne bebyggelsesplan op for, at der skabes forskellige boliger til forskellige målgrupper med boligstørrelser på mellem 75 150 m²og en bebyggelsesprocent på 20. Boligerne er tilpasset udsyn mod fjorden, der er en klar definition af offentlige og semiprivate rum, der er grønne korridorer, og planen rummer mulighed for en klar etapeopdeling ved en eventuel realisering. Punkthuset på 9 etager er nytænkende i forhold til Skælskørs øvrige boligprofil og kan støde på modstand. Omvendt er der mulighed for at opføre unikke lejligheder med udsigt over fjord og købstad fra en placering, der ikke generer naboer.

Retligt grundlag

Lov om planlægning Planloven, §§ 5 og 11.

Handlemuligheder

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget kan beslutte, at bebyggelsesplan A skal danne grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør.

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget kan beslutte, at bebyggelsesplan B skal danne grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør.

Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget kan beslutte, at hverken bebyggelsesplan A eller B skal danne grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør. I så fald bedes udvalget tage stilling til, hvilke ændringer, der skal foretages.

Vurdering

Urland Arkitekter har udarbejdet forslag til to bebyggelsesplaner, der hver især forholder sig til de centrale principper for boligudvikling af området. Der er lagt vægt på fleksibilitet således, at de to planforslag kan kombineres i forskellige variationer i den videre planlægning, med eller uden en bevarelse og videreførelse af højskolebygningerne, som de ser ud i dag.

Inddragelsen af højskolegrunden muliggør, at der kan arbejdes med en ambitiøs plan med fokus på at skabe et sammenhængende boligområde med en attraktiv placering tæt på byen samtidig med, at oplevelsen af åbenhed, udsigt og nærhed til fjordlandskabet fastholdes.

Der er i bebyggelsesplanerne arbejdet med forskellige boligtyper og størrelser med udgangspunkt i at skabe et mangfoldigt boligområde, der både tiltrækker par uden børn, børnefamilierne og seniorerne.

Med den naturskønne placering er de nære udendørs opholdsarealer tænkt som en vigtig del af bebyggelsen, hvilket gør, at der generelt er arbejdet med større private terrasser, evt. altaner, i tilknytning til den enkelte bolig frem for større haver. Bebyggelsen er derfor henvendt mod beboere, som gerne vil undgå det vedligehold, en have kræver. Dette er også i overensstemmelse med bosætningsstrategien.

Som grundlag til en lokalplan, anbefaler administrationen, at der arbejdes videre med bebyggelsesplan B. Denne kombinerer klyngehus-strukturen med blokstrukturen med en god reference til eksisterende bebyggelse samtidig med, at planen åbner op for opførelse af lejligheder. Samlet set rummer planen et stort potentiale for at skabe et varieret boligområde med flere boligtyper, og hvor der både er plads til de mindre gårdrum og de store, åbne og grønne flader med kig til fjorden.

Økonomiske og personalemæssige konsekvenser

Ved omdannelse af området til boligformål vil en udvidelse af Møllebakken fra Rådmandsvej og til Møllebakken 29A, den tidligere højskolegrund, være nødvendig. En udvidelse af Møllebakken vil være behæftet med en kommunal udgift til ekspropriation og anlæg af ny vej.

Den økonomiske konsekvens af udviklingen af arealet afhænger af, hvordan området handles, herunder i hvilket omfang Slagelse Kommune indgår i udviklingen.

Konsekvenser for andre udvalg

Ingen bemærkninger.

Indstilling

Planchefen indstiller,

1. at der arbejdes videre med bebyggelsesplan B som grundlag for en ny lokalplan for Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør.

Beslutning i Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget den 6. november 2017:

Fraværende: Villum Christensen (I)

Udvalget ønskede et revideret visionsoplæg med mere fokus på byggeriets arkitektoniske udtryk og materialevalg f.eks. sammenhæng med eksisterende højskolebyggeri/Utzon-huse.

Bilag

Bilag 1 - visionsoplæg for boligudvikling